烈嶼鄉公所附近之原烈嶼國中用地、文教區、部分自然村專用區及農業區等變更案

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第一章    緒論  

壹、計畫緣起 

    民國85120日發布實施「擬定金門特定區計畫」,將烈嶼鄉公所與烈嶼國中之間土地劃設為文教區,迄今15年來無使用計畫,造成該地區無法發展,且烈嶼鄉無整體規劃之住宅區,無法吸引人口定居,人民陳情眾多。另烈嶼鄉目前計有3所國小,其各校用地面積皆不足1公頃,由於學校面積小,無法提供足夠運動場所供學童及鄉民使用,且教育資源分散難以有效管理利用與提供優質教學環境,故擬利用現有烈嶼國中並予以擴大變更為文中小用地,藉此校地擴大供上述3所國小併入,以整合全鄉所有國中小教育資源,提升學校競爭力,並可設置一座完善之運動場地,供學童與鄉民之運動與休閒使用,深具多項效益。 為解決上述問題,金門縣政府乃積極辦理「變更金門特定區計畫(第一次通盤檢討)(內政部都市計畫委員會95.05.02632次會決議變4-18暫予保留案)書」,將該地區之文中六(烈嶼國中)用地、文教區、部分自然村專用區及部分農業區等,整體規劃變更為功能完善之住宅社區、教育休閒中心及行政中心等。其中上開計畫書之變更內容明細表第三案以附帶條件方式變更,附帶條件規定略以:「應另行擬定細部計畫,並以市地重劃方式辦理開發…」;同時該變更內容明細表第二案(文中六「烈嶼國中」用地變更為文中小用地)亦述明「將一併納入第三案之細部計畫範圍內,以達文中小用地範圍完整性,惟不納入市地重劃範圍內」。爰此,乃依據前述變更案之內容與規定,辦理本案之細部計畫擬定。 

貳、法令依據 

都市計畫法第22條。 

 

第二章 原有主要計畫概要

    有關本案之主要計畫內容,係依據「變更金門特定區計畫(第一次通盤檢討)(內政部都市計畫委員會95.05.02632次會決議變4-18暫予保留案)書」之變更內容明細表第二案與第三案之內容,並概述如下: 

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       原使用分區圖

 

壹、 計畫位置

     金門特定區計畫之計畫範圍包含大金門及小金門全島。 本案係位於小金門(烈嶼鄉)約中心位置,毗鄰烈嶼鄉公所、消防隊、縣立醫院烈嶼分院等。

 

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    基地衛星示意圖

 

貳、計畫範圍及面積

       本案範圍東以Ⅲ-33號與Ⅲ-34號計畫道路交接處,南以Ⅲ-34號與Ⅳ-18號計畫道路之邊緣線為界,西至文中小二用地及后井自然村,北至文中小二用地及農業區;計畫面積16.05公頃。 

參、土地使用分區計畫

    一、住宅區 面積合計為8.61公頃。

    二、商業區 面積合計為1.69公頃。 

肆、公共設施用地計畫

一、機關用地 劃設機關用地1處,供圖書館使用,面積0.09公頃。

二、文中小用地 劃設文中小用地1(原文中六烈嶼國中用地予以變更擴大劃設),面積4.61公頃。

三、體育場用地 劃設體育場用地1處,面積0.20公頃。 

伍、道路系統計畫

依主要計畫之道路系統功能,劃設2條地區性收集道路,計畫寬度各為15公尺(供園道使用)10公尺,面積合計0.85公頃。 

 

第三章 發展現況分析

壹、人口成長

金門縣於民國80年之人口數為43,098人,至民國97年人口數為84,113人,17年間共增加41,015人,年平均增加率為40.40‰;同一時期烈嶼鄉人口數,自4,094人增至7,451人,計增加3,357人,年平均增加率為36.11‰,人口均呈快速成長。而本計畫區因多年來皆作農地使用,僅有零星幾戶住家,人口相當稀少。 

貳、土地使用現況

本地區以農業使用為主占75.89%,多為種植小麥、高梁等,另有部分芋頭、花生…等作物;其次為學校使用占13.58%,為現有烈嶼國中;道路使用占3.80%,為數條穿越區內之出入道路與農路,現況約4~5公尺寬等;水池溝渠使用占3.30%,供作農業灌溉及地區排水等;另尚有零星之住宅使用、機關使用(圖書館及體育館)、公園綠地、加油站及墳墓等使用。 

參、土地權屬分析

大部分屬私有地占72.77%,分布於區內各處;公有地占27.23(含國有及縣有),主要為現有之烈嶼國中、圖書館、體育館、加油站、道()路及溝渠等土地。

 

第四章 發展潛力與預測 

壹、發展潛力

一、本計畫區位於烈嶼鄉(小金門)中心位置,地勢平坦,自然環境條件良好,現況多為農作且建物稀少,有利於作為都市發展用地。 

二、計畫區內現有烈嶼國中、圖書館及體育館,另毗鄰烈嶼鄉公所、消防隊、縣立醫院烈嶼分院,以及一路之隔有烈嶼警察所、烈嶼鄉文化館及八達樓子等設施與景點,故本地區兼具烈嶼鄉之行政中心、教育休閒及醫療救治中心等。 

三、計畫區東側及南側皆面臨15公尺寬計畫道路,進出便利且可通往九宮碼頭(直線距離約2公里),以及未來可經由金門大橋連接至大金門等。 

四、結合烈嶼鄉之島上觀光據點(軍事遺跡居多)及自然風景特色,發展觀光旅遊相關活動。 

五、未來金門大橋興建通車連接大、小金門後,二者間之交通聯繫不再只侷限於船運,而是有更便捷之道路系統直接通達,對於小金門之觀光旅遊、人口居住等發展需求,將帶來正面影響。 

貳、發展預測

一、計畫目標年

配合金門特定區計畫之計畫目標年,訂為民國105年。 

二、計畫人口推估

 ()由於本計畫區現況多為農地使用,僅有零星幾戶住家,人口稀少,無法以一般成長趨勢預測法作推估。

()就烈嶼鄉而言,依其歷年人口成長趨勢,推估至民國105年全鄉人口約8,200~11,000(二者平均為9,600),而全鄉97年現況人口7,451人,故尚可增加749~3,549人。另整體而言,烈嶼鄉之平均人口成長率略低於全縣成長率(詳表二),未來金門大橋興建通車連接大、小金門後,應有助於提升烈嶼鄉之人口成長。

()參酌主要計畫之指導 原擬定金門特定區計畫於民國105年之人口分派,利用漢生(Hansen)引力/潛力模式(運用各鄉鎮間之時間矩陣、可及性指標、各區發展潛力)分派至烈嶼鄉為10,790人;而變更金門特定區計畫(第一次通盤檢討)案,依實際人口成長及等比率成長法將烈嶼鄉之人口分派調降為7,444(計減少3,346)。以全鄉97年現況人口7,451人,依上述指導尚可容納0~3,339人。

()本案將採低密度開發方式,若以每公頃250人計,依本計畫區所劃設住宅區及商業區之面積核算,約可容納2,000人。

()綜上考量,擬將計畫人口數訂為2,000人。 

三、公共設施用地需求推估

依都市計畫定期通盤檢討實施辦法(以下簡稱通檢辦法)規定,本計畫區所需之公共設施用地概述如下:

()文中小用地:需求面積至少為2.70公頃,詳述如下。

依通檢辦法第19條規定略以:「()…依據學齡人口數占總人口數之比例或出生率之人口發展趨勢,推計計畫目標年學童人數,參照國民教育法第八條之一授權訂定之規定檢討學校用地之需求。()國民中小學校用地得合併規劃為中小學用地」。依此檢討標準,986月烈嶼鄉國中小學齡人口占全鄉人口比例5.75%,依人口成長趨勢推估計畫目標年105年全鄉人口數約9,600人,推算未來國中小學童數約552人;並依教育部頒訂『國民中小學設備基準』規定:「國中每校面積不得少於2.5公頃,13班以上每增一班,得增加500㎡,每班學生以卅五人計算」。依此推估未來所需班級數約16班、所需文中小用地需求面積至少為2.70公頃。 

()公園用地:閭鄰公園按閭鄰單位設置,每一計畫處所最小面積不得小於0.5公頃為原則;社區公園在一萬人口以下,且其外圍為空曠之山林或農地得免設置。 

()兒童遊樂場用地:按閭鄰單位設置,每處最小面積不得小於0.1公頃為原則。 ()體育場用地:應考量實際需要設置,其面積之1/2可併入公園面積計算。 

()停車場用地:以不得低於計畫區內車輛預估數20%之停車需求估算,需求面積為0.24公頃(=2000/5×20%×30) 

()公園、綠地、廣場、體育場所、兒童遊樂場用地之劃設面積不得低於該等地區總面積10%之規定。若以本案計畫面積16.05公頃核算,則上述5項用地需求面積為1.605公頃;惟本案所劃設之文中小用地4.61公頃,占全部計畫面積16.05公頃之比例高達28.72%,且在實際需求上,該文中小用地本身即具有上述公共設施之功用性質,其面積應可不納入上述5項用地需求面積之核算,故經扣除後,上述5項用地需求面積為1.144公頃。另本案所劃設園道用地、文中小用地,以及周邊尚有許多農業區,其視野寬闊且綠意盎然,皆可作為上述5項用地面積之需求。 

 

第五章 計畫目標與規劃構想 

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壹、計畫目標

一、結合鄰近設施,共同營造本地區成為烈嶼鄉之新住宅社區、教育休閒中心及行政中心等。

二、促進土地有效利用,解決早期被劃為文教區未能開發之課題。

三、提供完善都市服務設施,建立高品質居住生活環境。

四、建構完整交通路網,滿足未來住宅社區發展需求。

貳、規劃構想

一、以文中小二為端點,於園道二側集中劃設供教育及休閒機能使用之公共設施用地,以及規劃商業區連接至鄉公所、八達樓子等,藉由聚集效果型塑為烈嶼鄉之主要發展核心。 

二、依通檢辦法規定並視實際需要劃設區內所須公共設施用地,並予以適當配置。如現有圖書館、體育館配合劃設為機關用地、體育場用地;於商業區、機關用地及體育場用地等停車需求較高地區,劃設廣()用地;公()用地均勻配置於區內方便居民使用,且東側已闢建供作綠化休閒之土地配合劃設為公()用地;另區內現有一排水路,配合擴大劃設為綠地兼供溝渠使用,以增加綠藍帶面積與保留原排水功能。 

三、配合區外交通路網,規劃區內主要道路(園道)、次要道路及服務道路等。 

四、採低密度開發方式,並加入都市設計元素,如退縮建築及美化、建物斜屋頂造型及立面規定、開發建築須經都市設計審議通過等,以營造本地區良好都市意象。 

 

第六章 實質計畫 

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壹、計畫範圍與面積

計畫範圍東以Ⅲ-33號與Ⅲ-34號計畫道路交接處,南以Ⅲ-34號與Ⅳ-18號計畫道路之邊緣線為界,西至文中小二用地及后井自然村,北至文中小二用地及農業區;計畫面積16.05公頃。

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貳、計畫目標年

計畫目標年為民國105年。 

參、計畫人口與密度

計畫人口為2,000人,計畫居住密度約每公頃250人。 

肆、土地使用分區計畫

一、住宅區 劃設為第二種住宅區,面積合計6.55公頃。

二、商業區 劃設為第二種商業區,面積合計1.47公頃。 

伍、公共設施用地計畫

一、機關用地

劃設機關用地1處,供圖書館使用,面積0.09公頃。

二、文中小用地

劃設文中小用地1(含原文中六烈嶼國中用地),面積4.61公頃。

三、鄰里公園兼兒童遊樂場用地

共劃設鄰里公園兼兒童遊樂場用地3處,面積合計0.46公頃。

四、體育場用地

劃設體育場用地1處,面積0.20公頃。

五、廣場兼停車場用地

共劃設廣場兼停車場用地4處,面積合計0.37公頃。

六、綠地

劃設綠地1處,面積0.01公頃。

七、綠地兼供溝渠使用

劃設綠地兼供溝渠使用1處,面積0.07公頃。

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陸、道路系統計畫

劃設1條主要道路作園道使用,為1-1號道路,計畫寬度15公尺(斷面設計參考圖詳圖七)1條次要道路,為2-1號道路,計畫寬度10公尺;以及數條服務道路,計畫寬度為8公尺及6公尺等,另為方便行人酌設4公尺寬之人行步道。面積合計2.22公頃。

   

柒、都市防災計畫

一、防()災據點

所謂防()災據點,對居民而言除可提供正確且迅速之防災消息外,並具有收容避難、醫療救護及準備生活必需品之功能,未來也應朝向兼具防災教育,指導民眾基本防災措施之機能。

()()災避難場所 

1.緊急疏散地區

此一層級主要為收容因空間阻隔或其他因素暫時無法進入較高層級避難空間的人員,其設施及設備較缺乏並無法提供中長期之生活保障,指定對象為本計畫區內之學校用地、鄰里公園兼兒童遊樂場用地、體育場用地、廣場兼停車場用地及綠地之外部空間等。 

2.災民安置場所

此層級必須擁有較完善的設施及可供蔽護的場所,以本計畫區而言,學校用地及體育場用地是較為理想的對象;此外各政府機關因對外連繫及獲得各種情報資訊較為便利,也可作為一般收容場所。 

本計畫區內政府機關僅有圖書館,宜結合毗鄰本計畫區之鄉公所、消防隊、縣立醫院烈嶼分院,以及一路之隔之烈嶼警察所等,較具特殊機能之救災據點。如鄉公所作為主要指揮中心、情報彙整與發布;消防隊作為救災中心,並儲備消防器材、水源,以因應緊急用途;醫院儲備醫療器材及藥品,作為緊急救治使用;警察所進行情報資訊之蒐集與秩序之維持。 

 

捌、事業及財務計畫

一、開發方式與進度

除原文中六(烈嶼國中)用地、以及機關用地及體育場用地現已開闢供作圖書館及體育館使用部分外,其餘土地皆以市地重劃方式辦理開發,面積共13.59公頃,詳表八;預定開發時程為四年辦理完成,各年期之工作項目詳表九。 

二、財務計畫及外部效益評估

 ()預估重劃負擔比例

1.公共設施用地負擔比例

依平均地權條例第六十條第一項規定,重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地,除以原公有道路、溝渠、河川及未登記地等四項土地抵充外,其不足土地及工程費用、重劃費用與貸款利息,由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔,並以重劃區內未建築土地折價抵付…。

依上述規定,本計畫區須共同負擔之公共設施用地面積為5.56公頃,而重劃前原公有道路、溝渠、河川及未登記地面積為1.59公頃,估算公共設施用地負擔比例為33.08 

2.開發費用負擔比例 

參考金門縣地政局針對本案所作之市地重劃可行性評估報告書,本案開發費用包含地上物補償費、公共設施工程費、重劃作業費及貸款利息等,估算共約1.65億元,詳表十。若重劃後平均地價暫以12,000/㎡估算,則開發費用負擔比例約11.49

3.重劃總負擔比例 綜上,本案市地重劃總負擔比例估算約44.57%。 

()財務及外部效益之綜合評估

本案重劃總負擔比例已符合平均地權條例第六十條規定之45%上限,且金門縣地政局之市地重劃可行性評估報告書亦指出,本案尚具有許多開發後所產生之外部效益,諸如:整合現有國中小教育資源,提升學校競爭力,並取得擴校所需土地以興闢標準運動場,提供學生及居民使用;提供生活發展空間,減少零星建築所形成資源浪費及景觀破壞;提供適宜居住空間吸引人口返鄉長住,加速離島開發建設,深具社會價值與經濟意義;解決文教區長久以來無法開發、阻礙當地發展之問題;取得公共建設所需用地,節省用地取得經費等。故依金門縣政府98424日府地權字第0980027149號函示之綜合評估結果,本案具投資開發價值。 

()經費來源

本案開發所需經費由金門縣實施平均地權基金墊支,並以標售、讓售抵費地之收入償付。

 

玖、土地使用分區管制要點

為維護居住環境品質、美化區內整體景觀、促進土地資源合理利用以及參考地方發展需要,訂定土地使用分區管制要點,其要點詳附錄。

 

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