「金門大橋兩端橋頭周邊地區整體開發先期規劃評估與都市計畫作業」委託技術服務案  評選綜合意見

金門大橋烈嶼端橋頭周邊分區圖 

壹、台灣世曦工程顧問股份有限公司

1.本座橋需拆遷安置之居民似乎很少,區段徵收應有其他財務之目的,否則以一般徵收即可,其作法無非是促進地方的發展及橋梁的維修。而本區域日後發展為住宅區、商業區之定位為何?意旨將來會是誰去住?是否會與現有其他都市計畫競合?這區的住宅一旦開發後將是什麼樣的住宅(低密度或高密度),連同本區的休閒專用區等,其定位為何?

2.開發主體及開發計畫是否於將來會做討論?這其實與前述之功能定位是有關係的,如何讓計畫功能定位很清楚,最後有人願意進來投資開發?

3.建議從大觀點來看待兩區域規劃,且思考除了目前之住宅區及商業區規劃外,說不定有其他更好的使用潛力,甚至不止從金門的觀點來思考,可考慮由廈門較大的區域來定位。

4.貴公司目前就兩端已經劃為商業區與住宅區了,建議考慮可劃成特定專用區,再於其下設定專一、專二、專三,可以令將來之規劃與發展較有彈性。

5.大橋引道之長度會延伸至哪裡?本區域是否均會位在上坡路段,若此,實際土地使用於開發階段將需作另外之思考,再考量 貴公司正進行工程之細部設計,未來真正街廓配置與工程規劃應作較好的整合設計。

6.本案因涉及區段徵收,建議除思考僅以橋兩側附近之土地去跨區之方式外,如果單純為取得用地而劃為住宅區的話,以金門住宅區面積仍尚多,尤其自然村,假如是為土地之取得,可考慮與其他未開發之自然村或住宅區去跨區。

7.烈嶼端屬重劃過土地,土地所有權人之產權持有狀況應予考慮。

8.本案服務建議書經費表內編列計畫主持人以3個人月,觀本計劃實際執行可能應不止3個月,應配合實際完成時間調整;表內管理費或公費之編列比例,應再予解釋清楚。

9.橋銜接至道路是否已降至平面,且兩端於靠近海岸邊距離地面高度多高?

10.橋頭兩端引道週邊規劃休閒產業區是否有類似的成功例子?作為觀光遊憩,附近是否有配合的天然條件?

11.大金門端日後規劃銜接環島西路的計畫道路是很理想的規劃,但小金門端好像沒有類似的計畫道路,是否可以列入考量。

12.以本案開發面積還不到20公頃而言,開發費用之預估過於高估,以這幾年金門區段徵收招標費用之開發費用約為一公頃1,200萬左右,這與後續效益將會影響很大,評估應予慎重。

13.是否將橋之建設費用算入本案開發費用內?開發費用及其後續應做慎重之評估。

14.先別設定本區域之住宅區與商業區,反而是專一、專二、專三,其用途及後續使用方式未來於縣都委會時再予決定。

15.小金門未來的定位將為低碳島,未來大橋完成後,所有上島之車輛將需換為綠色載具,未來建議應預留轉載之空間,且以小金門本區塊之天然條件並不是很好,是不是適合發展成一個好的住宅區將是可議的。

16.本案希望利用橋兩端創造經濟價值,方會以區段徵收方式辦理,前述之背景考量及所提及的方式,若 貴公司有幸取得本標案,應予納入考量,而其財務評估為一關鍵點,攸關未來是否能成功甚重。

17.承前述大橋於各審議階段之相關背景因素,且目前本府有兩上位計劃包括金門特定區計畫、金門大橋建設計畫,未來 貴公司於本計畫內應針對金門特定區計畫之上位源頭,如何導入本計畫內應予專章分析說明,俾利未來本計畫於各級委員會審議時能較為順利。

18.未來於履約階段,若本府有需要作分區之調整或面積之擴充,貴公司代表是否可承諾同意配合相關規劃,並於不增加相關規劃費用下,協助本府辦理。


貳、綜合意見

1.土地使用強度將影響後續標售價格,未來本都市計畫案除財務平衡評估外,亦建議就使用強度對於出售地價影響是否平衡一併納入。

2.區段徵收可行性評估將影響後續計畫執行之可行性,依內政部訂頒之「委託事業法人協助機構辦理區段徵收作業辦法」,應有專業之地政人員及測量人員參與本案評估,俾透過實際之參與來減少日後實務執行面臨之問題。

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